逾期办理房产证的法律责任分析‘J9九游会’

逾期办理房产证的法律责任分析当事人购房之后，想取得该房产的所有权，还必须到房管部门办理涉及的过户申请，发给房产证。当然，这也是房屋出卖人的一项义务，必须帮助购房者办理过户申请。

那么要是逾期办理房产证的话，这个法律责任是怎样的呢？请求读者下文理解。根据《合同法》和《房地产管理法》，商品房买卖合同中的出卖人不仅应该如期交付给合乎合约誓约的商品房，而且应该自行或帮助买受人办理产权证书。

房产证是由房产注册机关派发的证明房屋所有权归属于的书面凭证，如果买受人无法如期获得房产证，不仅导致房屋权属关系未知、秩序失调，而且无法行使出让、抵押、出租、投资等权利。现实之中，经常出现办证逾期，买卖双方往往对逾期原因、责任主体或责任形式产生纠纷。最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》(下称“说明”)18、19条规定了逾期办证纠纷的处置规则，笔者企图对该条款的限于方法以及实践中产生的新问题展开分析和探究。一、办证是谁之义务? 本文中的办证是指房地产注册机关根据买受人申请人，将房屋所有权由出卖人移往至买受人名下的过程。

根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《城市房地产权科注册管理办法》的涉及规定，办证是出卖人、买受人和注册机关相互协作、相互交会的过程。明确可分解为：1、开发商获取立项批文、用地证明文件或者土地用于权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件，向注册机关申请人初始注册;2、注册机关对初始注册申请人展开审查，凡权属确切、产权来源资料齐全的，核准初始注册，向出卖人授予房屋权属证书或收件单;3、出卖人及时发出通知，便于买受人尽早明确提出办证申请人;4、买受人向注册机关申请人移往注册，并获取证件材料和缴纳涉及税费;5、注册机关审查后核准移往注册，授予房屋所有权证书，办证程序收场。以上程序可归结：两次申请人、两次审查、一次通报。

依出卖人申请人而启动初始注册程序，依买受人申请人而启动移往注册程序，注册机关分别对两次申请人的理由、依据及材料展开审查，然后授予涉及证书。但初始注册已完成后，买受人不一定知悉，故出卖人应该遵守通报义务，以便买受人及时明确提出办证申请人。

就整个过程而言，办证是谁之义务，谁主谁次?很难区分，也无区分之适当。《城市房地产开发经营管理条例》第33条和《商品房销售管理办法》第34条3款将出卖人即房地产开发企业的办证义务定性为帮助。

笔者指出：仅有就移往注册程序而言，该程序主要由买受人和注册机关已完成，此前出卖人早已遵守了初始注册和通报义务，将其义务定性为帮助也完全正确。遵循意思自治权原则，当事人可以誓约：出卖人在房屋交付给后一定期限内为买受人办理权属登记手续。此时，出卖人的办证义务不仅还包括初始注册和通报，还包括交由买受人办理产权证书。

但出卖人是以委托代理人身份以买受人名义明确提出办证申请人的，须要由买受人开具委托书、获取证件材料和分担涉及税费，整个办证程序依然遵循：两次申请人、两次审查、一次通报。二、 逾期中的“期”如何确认? 逾期中的“期”实质是合约誓约的办证期限，也是出卖人分担违约责任的始期。《说明》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限期满没能获得房屋权属证书的，除当事人有类似誓约外，出卖人应该分担违约责任：(一)商品房买卖合同誓约的办理房屋所有权注册的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为仍未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已完工房屋的，自合约议定之日起90日。

”据此，办证期限首先由当事人权利誓约，无誓约期限则限于法定90日。该90日是买受人获得产权证书的最久期限，逾期则由出卖人分担违约责任，但此规定与现行办证制度相当严重僵化，减轻了出卖人的责任。根据《城市房地产权科注册管理办法》第16、26和27条：新建的房屋，申请人应该在房屋完工后的3个月内向注册机关申请人房屋所有权初始注册;注册机关自法院注册申请人之日起7日内应该要求否不予注册;注册机关应该在法院注册后的30日内核准注册，并授予房屋权属证书。

似乎，出卖人已完成初始注册最久必须127日，买受人申请人移往注册和注册机关核准注册以及授予证书必须更加长时间，此时早已相比之下远超过说明确认的90日，出卖人分担违约责任势在必然。为此，出卖人常常事前在买卖合同中制订较长的办证期限，以减少分担违约责任的可能性。出卖人承担责任的终期应该合理确认。

办证过程中将经常出现有所不同期限：1、出卖人申请人初始注册之日;2、出卖人发给初始权属证书或收件单之日;3、出卖人发出通知之日;4、买受人申请人移往注册之日;5、买受人发给房屋权属证书之日。笔者指出：应该以出卖人通报之日确认为其分担违约责任的终期，理由如下：出卖人申请人初始注册有可能经常出现材料严重不足或项目违法等情况，初始注册不一定顺利，此时尚能不具备买受人办证条件;发给初始权属证书或收件单时不具备了办证条件，但如果不遵守通报义务，不致导致买受人申请人办证推迟;买受人明确提出移往注册申请人时，出卖人早已遵守了初始注册和通报义务，该程序主要由买受人依申请人而打开、依注册机关审查而均须，出卖人无法左右一二，故发出通知之日为其承担责任的终期。

三、如何解读“出卖人原因”? 根据《说明》第18条，出卖人原因导致买受人办证逾期的，应该分担违约责任。什么是出卖人原因?莫不不存在争议。如上所述，办证由三方当事人参予，遵循“两次申请人、两次审查、一次通报”程序，每一环节均可经常出现办证逾期之情形。出卖人义务还包括：已完成初始注册、收到办证通报和展开适当帮助，但对注册机关办事不力和买受人申请人迟延无法左右和介入，故“出卖人原因”应该限定版在其并未遵守自身义务而导致买受人办证逾期的情形，还包括：申请人初始注册迟延;初始注册材料不完善;建设项目违法无法获得规划、用地等申请;私自更改规划设计;并未及时通报买受人等。

注册机关原因还包括审查犯规、工作推迟等;买受人原因还包括申请人迟延、办证申请不完善、并未交纳涉及税费等。从原告角度抵达，买受人获取办证逾期的可行性证据后，并转由出卖人对“非出卖人原因”原告，原告无法或证据不力则应该分担违约责任。

极具争议的是：因测绘机构原因导致办证逾期，出卖人否分担违约责任?《房产测绘管理办法》第8、9条规定：房产测绘单位应该是独立国家的经济实体，与委托人不得有利害关系;委托房产测绘的，委托人与房产测绘单位应该签定书面房产测绘合约。《商品房销售管理办法》第34条规定：房地产开发企业应该在商品房交付使用前按项目委托具备房产测绘资格的单位实行测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审查后用作房屋权属注册。故测绘机构不是注册机构的附属单位，测绘不道德不是行政不道德，委托测绘时出卖人与测绘机构创建了民事法律关系，测绘资料是出卖人申请人初始注册时递交的不可或缺材料之一，测绘机构递交测绘成果迟延必定导致出卖人申请人初始注册迟延。根据《合同法》121条，因测绘机关迟延导致办证逾期的，出卖人应该向买受人分担违约责任，出卖人与测绘机构的纠纷可以按照委托合同誓约解决问题。

但应该留意的是，在《房产测绘管理办法》和《商品房销售管理办法》实行前，测绘机构多归属于注册机关的附属，测绘亦归属于行政不道德，测绘机构迟延导致办证逾期很难归结“出卖人原因。” 四、买受人如何主张权利? 根据《说明》18条，出卖人原因导致办证逾期的，应该分担违约责任。

明确责任形式为：1、缴纳誓约违约金，按照合约誓约的违约金数额或违约金计算方法确认;2、赔偿损失，该责任形式限于于买受人损失数额确认，且合约未约定违约金或誓约违约金高于损失的情形;3、没誓约违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准缴纳违约金。已付购房款还包括买受人缴纳的首付款和银行按揭贷款。

根据《说明》 19条，由于出卖人原因造成办证逾期一年的，买受人可以催促解除合同和拒绝出卖人分担合约中止后的违约责任。有一点思维的是：由于注册机关原因导致办证逾期的，买受人能否催促赔偿金?笔者指出：对买受人损失应该坚决全面赔偿金原则，其无辜遭到损失，出卖人不分担赔偿金责任，办证机关亦不承担责任，买受人维护将经常出现真空，相当严重违反公平正义原则，故买受人可根据《民法通则》121条，催促注册机关分担赔偿金责任。赔偿金数额上，可以限于《说明》17条第3款，按照有关主管部门发布或者有资格的房地产评估机构审定的同地段同类房屋租金标准确认。五、如何限于诉讼时效? 催促出卖人遵守过户注册义务否限于诉讼时效?大多数学者所持驳斥意见。

而笔者指出：催促交付给房屋、遵守过户注册和分担违约责任皆科债权请求权，无有理由不限于诉讼时效。但限于诉讼时效基本会影响买受人利益。如果出卖人援引诉讼时效申辩顺利，因房屋产权证书无法办理，买卖合同目的无法构建，合约应该中止，出卖人应该归还房款和分担合约中止后的违约责任，其援引诉讼诉讼是以分担严苛法律责任为代价的。

况且房屋价值很大，倾买受人毕生财力，办证逾期时其不会多次向出卖人明确提出办证拒绝，可以引发时效多次中断。还有学者认为：办证逾期是持续性债权人不道德，诉讼时效应该从不道德落幕之日起算数，买受人控告时仍未多达诉讼时效。

买受人催促出卖人分担违约责任应该限于诉讼时效，未见有所不同观点。但如何限于，应付区别对待。

合约誓约了违约金数额或损失数额需要确认的，不应自出卖人债权人或损失确认之次日起算数诉讼时效，多达时效未予反对。合约誓约了违约金计算出来标准的，自逾期之日不定或逐月计算出来;没誓约违约金或者损失数额难以确定的，自逾期之日参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准不定或逐月计算出来。

每日或每月违约金皆为独立国家债权，有独立国家清偿期，分开限于诉讼时效，时效不定或逐月期满。出卖人控告前两年内的违约金不予反对;两年前的违约金若无时效中断、终止或缩短事由未予反对。一般来说情况下房屋出卖方都有义务帮助购买方办理过户申请，也就是办理房产证，要是逾期办理的话，那么可以追究责任出卖方的违约责任。

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